Κυβέρνηση, ΤτΕ και τράπεζες, μαζί την Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, επικεντρώνουν τις προσπάθειές τους για εξεύρεση λύσης για τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια, τα οποία αυξάνονται δραματικά.

Οι Τράπεζες φοβούνται ότι το επόμενο διάστημα θα υπάρξει μεγαλύτερη άνοδος του ποσοστού των μη εξυπηρετούμενων δανείων, εξαιτίας των μέτρων που ουσιαστικά μειώνουν τα εισοδήματα.

Όλο και περισσότεροι δανειολήπτες αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις των δανείων τους και κινδυνεύουν να χάσουν τα σπίτια τους. Και μπορεί αυτή την ώρα να προστατεύεται η πρώτη κατοικία, τουλάχιστον όταν το ποσό κατάσχεσης είναι μέχρι 400 χιλ. ευρώ, ωστόσο, η απελευθέρωση των πλειστηριασμών θα δημιουργήσει μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα.

Πολλοί φοβούνται ότι και με την εφαρμογή των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, που παρακάμπτει τα δικαστήρια, θα βρεθούν σε δύσκολη θέση, ενώ και οι τράπεζες εκτιμούν ότι το «κοκκίνισμα» του χαρτοφυλακίου στεγαστικών θα πλήξει καίρια τους ισολογισμούς τους.

Πάνω από 4 στα 10 στεγαστικά δάνεια έχουν «κοκκινίσει» και εκφράζονται φόβοι ότι θα υπάρξει περαιτέρω επιδείνωση ακόμη και για νοικοκυριά που έχουν προχωρήσει σε μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις, αλλά δεν μπορούν ούτε τις νέες δόσεις να καλύψουν.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, περίπου 30 από τα 61,2 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων είναι στα κόκκινα και προβληματίζει το ποσοστό του 48% το οποίο μόλις πέρυσι ήταν στο 32%, είναι δηλαδή ραγδαία η άνοδός τους, η οποία οφείλεται κατά κύριο λόγο στο πλήγμα που έχουν δεχθεί τα εισοδήματα των μεσαίων νοικοκυριών.

Τραπεζικοί κύκλοι εκτιμούν ότι αν δεν υπάρξουν γενναίες ρυθμίσεις δανείων, ακόμη και «κουρέματα» (έστω και με έμμεσο τρόπο) τότε θα σημειωθεί έκρηξη μέχρι το 2020 και τελικά θα κινδυνεύσουν οι περιουσίες των πολιτών.

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι μπορεί, υπό αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις, να δοθεί η δυνατότητα στους δανειολήπτες να κάνουν προσφορά εξαγοράς του δανείου τους προτού αυτό καταλήξει σε κάποιο από τα funds σε χαμηλότερη τιμή.

Με τον τρόπο αυτό θα έχει μια τελευταία ευκαιρία ο δανειολήπτης να βρει χρήματα και να γλιτώσει από τον βραχνά της κατάσχεσης και αφετέρου οι τράπεζες να εισπράξουν περισσότερο από αυτό που θα τους δώσει μια ξένη εταιρεία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι και στην Κύπρο οι δανειστές απέρριψαν το αίτημα, αλλά οι τράπεζες είχαν τη διακριτική ευχέρεια να καλούν τον δανειολήπτη πριν από το fund. Κάτι που και η ελληνική νομοθεσία προβλέπει, καθώς αναφέρει ότι 12 μήνες πριν από την πώληση του δανείου του μπορεί η τράπεζα να στείλει προσκλητήριο στον πελάτη για το αν θέλει να καταθέσει προσφορά. Στην Κύπρο μπορούν να υποβάλουν προσφορά εξαγοράς εντός 45 ημερών πριν πωληθεί το δάνειο σε τρίτους. Η τράπεζα είναι υποχρεωμένη να ενημερώνει για το ενδιαφέρον κάποιου τρίτου και να καλεί τον ιδιοκτήτη του σπιτιού να δηλώνει αν θέλει να συμμετέχει και αυτός στην αγορά. Στην περίπτωση της δεύτερης ευκαιρίας συγκρούονται δύο ηθικά ζητήματα. Το πρώτο είναι αυτό του λεγόμενου «ηθικού κινδύνου». Αν δηλαδή τεθεί σε εφαρμογή η δυνατότητα εξαγοράς πριν από τα funds, να μπουν στη διαδικασία και στρατηγικοί κακοπληρωτές. Κάποιοι δηλαδή που έπαψαν να πληρώνουν, αν κι έχουν χρήματα, να εκμεταλλευτούν την ευκαιρία και να αγοράσουν το δάνειό τους σε πολύ χαμηλότερη τιμή. Υπενθυμίζεται ότι ένας στους έξι δανειολήπτες χαρακτηρίζεται από την ΤτΕ «μπαταχτσής», δεν πληρώνει δηλαδή, αν κι έχει τη δυνατότητα. Η απελευθέρωση της αγοράς δανείων από τους δανειολήπτες χωρίς έλεγχο θα δημιουργούσε τον «ηθικό κίνδυνο».

Το δεύτερο ζήτημα είναι επίσης ηθικό και αντίθετο από το πρώτο. Καταναλωτικές οργανώσεις και φορείς που έχουν ξεκινήσει εκστρατεία για να ισχύσει και στην Ελλάδα το μέτρο, λένε ότι αφού η τράπεζα θα πουλήσει έτσι κι αλλιώς τα δάνειά της, γιατί να μην το κάνει παίρνοντας χρήματα από τους δανειολήπτες κι όχι από τα funds ώστε να μην περάσει σε ξένους η περιουσία και να μη δημιουργηθεί μείζον κοινωνικό πρόβλημα.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης ακινήτου πήρε δάνειο 200 χιλ. ευρώ, έχει υπόλοιπο 120 χιλ. το οποίο έχει «κοκκινίσει» και η τράπεζα αποφασίσει να το πουλήσει σε τιμή γύρω στο 60%, δηλαδή να ανακτήσει ποσό της τάξης των 78 χιλ. ευρώ. Θα υπάρχει η δυνατότητα του δανειολήπτη να πληρώσει το ποσό αυτό ή ελαφρά προσαυξημένο, να «καθαρίσει» με την τράπεζα και να γλιτώσει το σπίτι του.

Έτσι δεν θα το πάρει ένα fund, που συνήθως προσφέρει 50% – 60% για δάνεια με εγγυήσεις κάποια ακίνητα και στη συνέχεια πιέζει για να εισπράξει πολλά περισσότερα.

Υπάρχει, όμως, και μια άλλη πρόταση για έμμεσο «κούρεμα» και συνδέεται με την αξία του ακινήτου στην παρούσα χρονική στιγμή σε σχέση με το υπόλοιπο του δανείου. Το «κούρεμα» στα δάνεια θα γίνεται με συγκεκριμένο τρόπο και θα συνδέεται με την «αρνητική καθαρή αξία» του υποθηκευμένου ακινήτου. Θα εξετάζεται το Loan to Value ratio (LTV) που είναι ο λόγος του ύψους του στεγαστικού δανείου προς την εμπορική αξία του ακινήτου.

Αν π.χ. κάποιος χρωστά 120 χιλ. ευρώ αλλά το ακίνητό του αποτιμάται στην αγορά 80 χιλ. ευρώ αλλά πληρώνει δόση για το δάνειο που διαθέτει θα μπορεί να γίνει ρύθμιση για καταβολή δόσης με βάση το ποσό των 80 χιλ. ευρώ. Το ποσό των 40 χιλ. της διαφοράς μεταξύ αξίας ακινήτου και υπολοίπου δανείου θα «παγώνει» μέχρι το τέλος της σύμβασης και θα μπορεί να διαγράφεται, αν ο δανειολήπτης δεν «ξανακοκκινίσει».

Πρόκειται για μια έμμεση δυνατότητα στον δανειολήπτη να πληρώσει λιγότερα απ’ αυτά που πήρε αρχικά, να υποστεί δηλαδή «κούρεμα». Οι τράπεζες σιγουρεύουν ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό, δεν μπαίνουν στη διαδικασία πώλησης των δανείων σε funds και δεν αλλάζουν χέρια τα ακίνητα.

Βροχή πλειστηριασμών ακινήτων αναμένεται μέσα στο 2017 και το 2018 από τις τράπεζες αλλά και από τις εταιρείες διαχείρισης των NPL’s και NPE’s. Η δημιουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας για δημοπρασίες «καθαρών» από βάρη ακινήτων της Πειραιώς αναμένεται να ανοίξει το δρόμο και στις άλλες τράπεζες. Θα πωλούνται δηλαδή ακίνητα που αραχνιάζουν στα χαρτοφυλάκια των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και τα οποία θα μπορούσαν να παραχωρηθούν και να αυξηθεί έτσι η ρευστότητα των τραπεζών. Εκτιμάται ότι τουλάχιστον 15 χιλιάδες ακίνητα κατέχουν οι τέσσερις συστημικές τράπεζες και μπορούν να τα πουλήσουν μέσω πλειστηριασμών.

Όμως, και από τις εταιρείες διαχείρισης που έχουν πάρει άδεια, τρεις μέχρι στιγμής, θα μπορούν να γίνουν μεσίτες και να πωλούν ακίνητα που έρχονται στα χέρια τους. Η  πρόβλεψη στο ψηφισθέν πολυνομοσχέδιο είναι οι εταιρείες αυτές να μην είναι αποκλειστικού σκοπού, αλλά να μπορούν να κάνουν και διαχείριση του χαρτοφυλακίου χωρίς να χρειάζεται να συστήσουν θυγατρική. Έτσι, και μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών που θα τεθούν από τον Αύγουστο σε εφαρμογή, θα μπορούν να πωλούν ακίνητα.